Интересные статьи \\
Топ-7 мифов об ипотеке или как побороть страх.
Несмотря на рекордные темпы развития ипотечного рынка в России, многие граждане боятся брать ипотечные кредиты. Страх совершить ошибку, оформить невыгодный ипотечный кредит, потерять недвижимость, остаться в долгах, как правило, рождается из-за недостатка информации. Давайте вместе разберемся в основных мифах об ипотеке.
Миф № 1. Ипотеку надо брать в крупном и надежном банке
Это один из самых распространенных мифов. Именно руководствуясь подобными убеждениями, значительная часть населения (почти 50% всех заемщиков) идет в Сбербанк.
Но следует учитывать, что не заемщик дает деньги банку, а наоборот, поэтому важно внимательно читать условия кредитного договора, а не смотреть на вывеску банка.
Миф № 2. Банк разорится, и мне придется досрочно полностью погасить кредит
Если происходит банкротство банка, то его кредитный портфель переходит другой кредитной организации. Условия, зафиксированные в кредитном договоре с клиентом, не меняются, просто заемщик начинает направлять свои ежемесячные платежи другому банку. Обычно в кредитном договоре прописано ограниченное количество случаев, при которых банк может требовать досрочного погашения, смена кредитора таковым не является.
Миф № 3. Я хочу взять кредит под залог имеющейся недвижимости. Почему банк требует подтверждения дохода, я же квартиру закладываю?
Очень часто заемщики полагают, что, если в качестве обеспечения по кредиту выступает недвижимость, и ее стоимость существенно превышает сумму запрашиваемого кредита, то подтверждать свою платежеспособность не нужно. Это заблуждение. В первую очередь, банк должен удостовериться, что у заемщика есть доход, который позволит обслуживать кредит, залог нужен в качестве страховки на случай дефолта заемщика. Цель банка — зарабатывать на процентах, а не заниматься торгами и продажей дефолтных объектов недвижимости.
Миф № 4. Мне не дадут кредит, т.к. у меня весь доход «серый»
В настоящий момент многие банки даже не требуют предоставления справки 2-НДФЛ в качестве обязательного документа. Более того, появились программы, которые позволяют взять кредит всего по 2 документам (по паспорту и водительским правам). Большинство банков принимают в качестве подтверждения «серого дохода» справку, заверенную работодателем.
Миф № 5. Надо выбрать кредитную программу с минимальным первым взносом, а накопления пустить на ремонт или другие цели
Однако, на самом деле, чем больше первый взнос, тем лучше будут условия кредита. Логика простая: если заемщик смог накопить большой первый взнос, например, 50% от стоимости недвижимости, значит, он хорошо зарабатывает и умеет откладывать, т.е будет добросовестно и своевременно исполнять свои обязательства по погашению кредита.
Планируя направить свои сбережения на ремонт или другие траты, а не на первоначальный взнос по ипотеке, вы снижаете свои шансы на получение кредита и однозначно получаете более высокую ставку, причем на длительный срок, так как обычно ипотечные кредиты берут на 15 и более лет.
Миф № 6. Пока кредит не погашен, квартира находится в собственности у банка
Покупая недвижимость с использованием ипотечных средств, вы сразу становитесь собственником, просто в свидетельстве о праве собственности будет указано, что ваша недвижимость обременена залогом. На практике это означает, что вы не можете без согласия банка свободно ей распоряжаться.
Миф № 7. Брать ипотечный кредит опасно, так как неизвестно, что будет через 15-20 лет
Безусловно, сложно строить планы на 15-20 лет вперед, но давайте рассмотрим, какие проблемы могут возникнуть:
Потеря работы — можно заранее создать «подушку безопасности» на подобный случай в виде 2 ежемесячных платежей. Если дела совсем плохи, то можно обратиться в банк-кредитор, описать сложившуюся ситуацию и просить реструктуризацию или отсрочку платежей. Большинство банков пойдет на встречу, т.к. банк стремится сохранить своих клиентов, даже если у них временные трудности с погашением кредита. Банк уже понес операционные расходы на выдачу кредита данному заемщику. Более того, банк не хочет накапливать в своем портфеле дефолтных заемщиков, т.к. в этом случае к нему применяются нормы о дополнительном резервировании средств со стороны регулятора (Центробанка)
Проблемы со здоровьем или титулом недвижимости (юридической чистотой) — на этот случай есть комплексное ипотечное страхование, куда входит страхование жизни и титула, но выгодоприобретателем будет банк
Ипотека подешевеет — можно будет рефинансировать ипотечный кредит на более выгодных условиях.
20.11.13 : Сделки с недвижимостью: что выгоднее – аккредитив или аренда банковской ячейки
Купля-продажа недвижимости - дело не рядовое для среднестатистического российского гражданина. А потому порядок проведения расчетов по данной сделке волнует как продавца, так и покупателя.
Начну с того, что стороны подписывают договор, затем передают пакет документов в регистрирующий орган, где бумаги пылятся (или находятся) долгих 11 дней. Затем государственный орган регистрирует переход права собственности, после чего договор считается заключенным.
Тот, кто думает, что данная процедура не содержит никаких рисков, глубоко ошибается. Нет, опасность исходит не от государства, конечно, а от каждой из сторон сделки. Судите сами. Если покупатель отдаст деньги в момент подписания соглашения (иными словами, за 11 дней до его регистрации), то он серьезно рискует тем, что продавец не станет осуществлять сделку и заявит в государственный орган об отказе в регистрации перехода права. Как результат, приобретатель останется и без денег, и без недвижимости. Но возможен и второй вариант, когда стороны договорились об оплате имущества после регистрации. В этом случае серьезно рискует уже продавец, потому как есть вероятность, что покупатель не сможет или не захочет оплатить оформленную на него недвижимость, в результате чего продавец окажется у «разбитого корыта».
Учитывая такие обстоятельства, на рынке недвижимости сформировалось два варианта расчетов по договорам купли-продажи.
Аккредитив
Прежде всего – оплата по аккредитиву. Аккредитив – это банковская операция. В соответствии с ней, банк по указанию клиента обязуется произвести платеж третьему лицу. Если рассматривать куплю-продажу собственности, то схема использования аккредитива будет такова:
- продавец и покупатель заключают договор, в котором в качестве формы расчетов по сделке предусматривают аккредитив;
- приобретатель недвижимости направляет заявление в кредитную организацию с просьбой оформить аккредитив;
- банк открывает на имя продавца специальный счет, который называется «Аккредитив», и перечисляет на него деньги с личного счета покупателя;
- продавец сможет получить эти деньги только после регистрации перехода права имущества на покупателя, предоставив банку все необходимые по договору купли-продажи документы. Если бумаги в порядке, то продавец забирает деньги.
Какие же документы может затребовать банк для подтверждения официального перехода права собственности? Обычно это договор купли-продажи, который прошел государственную регистрацию.
Некоторые банки запрашивают выписку из единого государственного реестра, подтверждающую регистрацию права собственности покупателя на приобретенную квартиру. Но это уже, как говорится, детали. У каждой кредитной организации свои требования, и к ним надо быть готовым.
Особо стоит подчеркнуть – аккредитив может быть отзывным или безотзывным.
Безотзывный аккредитив означает, что банк не вправе изменить или отменить обязательство уплатить указанную в аккредитиве сумму без согласия всех сторон, а именно: покупателя, продавца и подтверждающего банка.
Отзывный аккредитив, напротив, дает банку право отменить или изменить аккредитив без предварительного согласия других лиц.
Хотя у аккредитива как у формы оплаты есть много положительных сторон, у него есть и ряд существенных недостатков. К таковым практика относит сложный и объемный документооборот, который осуществляется с целью контроля каждого этапа сделки и, конечно же, наличие банковских комиссий за данную услугу. Как правило, комиссия считается от суммы сделки и составляет от 0,5% до 2-5%. Понятно, что комиссия увеличивает стоимость имущества и затраты граждан. К отрицательным моментам стоит также отнести тот факт, что при оформлении аккредитива участники соглашения указывают полную и рыночную стоимость объекта, что впоследствии сказывается на налогообложении как сделки, так и самой недвижимости. В сторону увеличения, понятно.
Банковская ячейка
Учитывая данные нюансы, большое распространение получил такой способ расчетов, как оплата через банковскую ячейку.
Обычно этот процесс происходит следующим образом. В назначенное время продавец, покупатель, а также юрист банка и риелтор (если сделка происходит с его участием) встречаются в офисе кредитной организации. Уточнив детали, заинтересованные лица подписывают соглашение об аренде банковской ячейки.
Однако перед визированием договора аренды стороны, как правило, согласовывают условия и бумаги, при наличии которых будет открыта ячейка.
Например, в течение первых 25 дней ячейку может открыть только продавец, предъявив зарегистрированный договор купли-продажи или нотариальную копию свидетельства о праве собственности объекта на имя покупателя, а с двадцать шестого по тридцатый день – покупатель, предъявив свой паспорт.
Если по каким-либо причинам сделка не была зарегистрирована за указанный период, клиенты могут пролонгировать договор.
Вообще, исходя из российских условий, договор аренды банковской ячейки наиболее оптимален при расчетах за недвижимость. Следует помнить, что в договоре купли-продажи редко указывается реальная сумма сделки и при оплате через ячейку она никогда не будет раскрыта, в отличие, скажем, от аккредитива или безналичного перевода.
Да и стоимость аренды относительно невысока. Она зависит от размера ячейки и срока аренды и составляет от 1000 до 5000 руб. в месяц у различных банков. В любом случае это дешевле аккредитива.
Не стоит думать, что при расчете через банковскую ячейку стороны договора никак не рискуют. В моей практике был прецедент, когда продавец квартиры сразу после регистрации сделки обратился в банк и, сославшись на утерю ключа от сейфа, получил доступ к его содержимому и забрал денежные средства. Казалось бы, в чем проблема, ведь они и так предназначались ему? Все дело в том, что в ячейке хранилась и его собственная расписка, а стороны сделки договорились о совместном посещении сейфа, чтобы покупатель забрал расписку, а продавец деньги. Ключ от ячейки был и у покупателя, и он ошибочно полагал, что продавец не сможет добраться до ее содержимого. Результатом подобного обмана стал двухлетний судебный процесс, в котором с огромными усилиями покупателю удалось доказать факт оплаты по договору, когда продавец был совсем близок к расторжению договора и возврату в свою собственность жилого помещения, напомню, и это притом что денежные средства он получил в полном объеме.
Читать полностью: http://www.irn.ru/articles/36562.html
